La riduzione da quattro a due immobili della soglia oltre la quale opera la presunzione di imprenditorialità per le locazioni brevi (art. 1 comma 595 L. 178/2020, come modificato dalla legge di bilancio 2026) pone rilevanti dubbi in materia di IVA.
In particolare, per i soggetti che superano la soglia e non applicano il regime forfetario, occorre stabilire se le locazioni brevi debbano rientrare:
- nel regime di esenzione IVA previsto per le locazioni immobiliari (art. 10 comma 1 n. 8 DPR 633/72), oppure
- nel regime di imponibilità IVA al 10%, applicabile alle prestazioni rese ai clienti alloggiati in strutture ricettive (n. 120 Tabella A, parte III, DPR 633/72).
La questione è delicata poiché la disciplina delle locazioni brevi (art. 4 DL 50/2017) ammette esclusivamente servizi accessori limitati (pulizia e cambio biancheria), che normalmente non qualificano l’attività come ricettiva. La presunzione di imprenditorialità, infatti, opera su base “numerica” e non comporta automaticamente l’erogazione di servizi tipici dell’attività alberghiera.
Secondo AIDC Lab (Focus n. 1/2026), pur potendosi ritenere applicabile, in via ordinaria, il regime di esenzione IVA, la ratio della presunzione – volta alla tutela della concorrenza e dei consumatori – potrebbe giustificare l’assimilazione delle locazioni brevi imprenditoriali alle strutture ricettive, con applicazione dell’IVA al 10%, anche in coerenza con il principio di neutralità dell’imposta richiamato dalla Corte di Giustizia UE (sent. 8 febbraio 2024, C-733/22).
In assenza di chiarimenti ufficiali, la scelta del regime IVA resta valutazione caso per caso, tenendo conto anche della normativa regionale e degli effetti sulla detraibilità dell’IVA sugli acquisti.